A regra climática proposta sinaliza uma nova era para os bens imóveis
Em 21 de março de 2022, a Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC) propôs uma regra para aprimorar e padronizar a divulgação relacionada ao clima para os investidores. Se for levada adiante conforme redigida, a regra exigirá que os emissores públicos divulguem riscos climáticos relevantes, emissões de gases de efeito estufa (GEE) e, conforme aplicável, metas de redução de emissões e planos de transição.
A regra proposta pela SEC afetaria o mundo imobiliário de duas maneiras principais. Primeiro, ela se aplicaria diretamente a empresas imobiliárias de capital aberto e fundos de investimento imobiliário registrados na SEC.
Em segundo lugar, ela se aplicaria indiretamente à grande maioria dos grandes proprietários de imóveis. Um número significativo de inquilinos corporativos, credores imobiliários e investidores imobiliários são entidades públicas que seriam cobertas pela regra da SEC e, portanto, teriam que fazer divulgações sobre suas propriedades imobiliárias. Considerando que o setor imobiliário é responsável por um componente significativo das emissões de GEE dos escopos 1 e 23 para os participantes da maioria dos setores, é impossível atender às exigências de relatórios da SEC sem compreender as emissões provenientes das pegadas imobiliárias. Se promulgada, a regra da SEC significaria que as empresas imobiliárias públicas e privadas devem fornecer essa informação a seus inquilinos, investidores, credores e outras partes interessadas.
Embora a regra possa ser contestada, é provável que a proposta tenha um impacto significativo no setor imobiliário. Nos últimos anos, alguns participantes do setor imobiliário desenvolveram uma conscientização crescente sobre a necessidade de incorporar riscos e emissões relacionados ao clima em sua avaliação, tomada de decisões, operações, relatórios e preços.4 Outros foram mais lentos. A regra proposta introduz a ideia de que as divulgações climáticas são fundamentais para a administração de qualquer negócio imobiliário.
É provável que as empresas imobiliárias recebam em breve ligações de seus inquilinos e investidores em busca de números de emissões, divulgações de riscos e planos de redução de emissões. Os locatários e investidores podem estar preocupados em atender aos requisitos da regra proposta pela SEC ou em fazer o mesmo para outras regulamentações que possam surgir. Eles provavelmente desejarão trabalhar com empresas que possam fornecer relatórios sobre as emissões e os riscos atuais, avaliações contínuas à medida que o clima muda e opções para reduzir as emissões.
Para os inquilinos e investidores de capital aberto, a exigência de divulgar os riscos climáticos e as emissões do setor imobiliário é mais um motivo para reduzir as emissões e ajudar as partes interessadas e os clientes a fazer o mesmo. Um benefício pode ser o fato de que aqueles que fizerem isso bem e com antecedência terão uma vantagem competitiva.
Para o setor imobiliário, a questão persistente sobre as mudanças climáticas sempre foi: qual será o catalisador para uma ação coletiva decisiva? A regra proposta pela SEC fornece uma resposta: o momento de agir é agora.
As empresas do setor imobiliário têm a oportunidade de responder à proposta da SEC de forma preventiva
As empresas de capital aberto de todos os setores estão se preparando para as possíveis implicações da regra de divulgação proposta pela SEC (exposição). Seria sensato que as empresas do setor imobiliário se preparassem para as perguntas que inquilinos, investidores, credores e outras partes interessadas farão sobre os riscos climáticos. Elas podem usar esses insights para reavaliar seus portfólios imobiliários e, por fim, diferenciar-se no mercado oferecendo as soluções mais abrangentes e eficazes de redução de emissões.
Os locatários logo estarão ligando
Os locatários que alugam imóveis comerciais para negócios não relacionados a imóveis podem estar contemplando, pela primeira vez, que os espaços físicos que ocupam contribuem para as emissões e os expõem a riscos climáticos. Eles precisarão de respostas de seus parceiros imobiliários.
As perguntas mais diretas envolverão emissões, incluindo as seguintes:
Quais são minhas emissões hoje?
Como posso reduzir essas emissões? Posso fazer isso em meus edifícios atuais?
Quanto custarão essas reduções? Que valor elas poderiam criar?
À medida que o clima ou a regulamentação muda, ou à medida que as operações mudam, nosso parceiro imobiliário poderá fornecer leituras atualizadas das emissões?
Questões mais complexas surgirão das exigências de divulgação com relação aos impactos de materialidade e riscos específicos para as pegadas físicas das organizações, incluindo as seguintes:
Quais escritórios estão em risco e em que medida?
Quais instalações de fabricação, centros de distribuição, data centers ou hospitais serão afetados pelos riscos climáticos?
Como os riscos acima afetarão a continuidade operacional?
Qual é a probabilidade e a gravidade desses impactos?
Para responder a essas perguntas, é necessário compreender os detalhes dos perigos físicos em um local específico e até que ponto esses perigos podem afetar a operação de um edifício (por exemplo, se uma inundação pode desativar os sistemas mecânicos do edifício ou se esses sistemas estão localizados no telhado).
Os investidores terão um novo conjunto de necessidades à medida que a "Grande Reprecificação" se acelera
Os investidores imobiliários podem estar familiarizados com os conceitos de construção ecológica, mas devem se acostumar com a ideia de que seus portfólios inteiros provavelmente precisarão ser reexaminados sob a ótica do clima.
Em um trabalho anterior sobre o risco climático e a oportunidade para o setor imobiliário, argumentamos que as emissões e os impactos climáticos serão, em breve, fatores determinantes significativos do valor e do desempenho dos ativos imobiliários. Esses impactos podem se manifestar tanto de forma positiva quanto negativa para o valor de um determinado ativo imobiliário.
Do lado positivo, os imóveis podem ajudar as empresas a cumprir suas metas de redução de emissões e os locatários provavelmente farão maiores investimentos em ativos imobiliários preparados para o clima devido à economia de longo prazo decorrente da mitigação dos riscos climáticos e regulatórios. Os custos com seguros, serviços públicos e outros custos (como reparos e manutenção) podem diminuir nesses edifícios devido à melhor resiliência física. Por sua vez, o valor desses ativos poderia ser maior devido a perfis de renda e custos operacionais mais atraentes. Como corolário desses impactos diretos na receita operacional líquida (NOI) da propriedade, à medida que os investidores buscam descarbonizar e reduzir os riscos climáticos em seus portfólios, a atratividade dos ativos variará com base em suas emissões e riscos, e as taxas de capitalização refletirão isso.
Por outro lado, os edifícios em risco devido a perigos físicos crescentes ou com perfis de emissões mais altos terão seu valor reduzido ao longo do tempo, à medida que os participantes do setor compreenderem, contabilizarem e informarem sobre os riscos relacionados ao clima. Os custos de seguro, de serviços públicos e outros custos operacionais podem ser mais altos nesses imóveis.
Até o momento, o impacto do clima no desempenho e na avaliação dos ativos imobiliários tem sido sentido principalmente por bolsões selecionados dos imóveis mais obviamente expostos. No entanto, à medida que milhares de empresas começarem a compreender as emissões e os riscos que emanam de suas escolhas imobiliárias, essas informações se tornarão mais claras e amplamente distribuídas.
É fácil imaginar essa conscientização criando a demanda dos inquilinos por um desempenho de construção com menos emissões por parte de seus proprietários e por locais ou edifícios de menor risco. À medida que os inquilinos migram, é natural que os credores e investidores façam o mesmo. O resultado é um fenômeno que chamamos de "Great Repricing" (Grande Reprecificação), uma reordenação de valor em que alguns ativos seriam desvalorizados, alguns ficariam retidos e outros se tornariam mais atraentes. Outros ainda poderiam ser significativamente renovados e reposicionados em função dessas mudanças.
Acreditamos que a crescente conscientização sobre o clima, que acabará resultando na Grande Reprecificação, ocorrerá independentemente de a regra proposta pela SEC se tornar realidade mais cedo, mais tarde ou não se tornar realidade. No entanto, ao concentrar a atenção de todas as empresas públicas nos riscos climáticos e nos perfis de emissões em suas pegadas imobiliárias, acreditamos que a proposta acelerará o processo.
Os agentes do setor imobiliário com inteligência e recursos climáticos se destacarão
À medida que a Grande Reprecificação se desenrolar, surgirão oportunidades para os agentes imobiliários que entenderem como os fatores climáticos afetam seus portfólios e valores de ativos e puderem reagir de maneiras valorizadas por locatários, credores e investidores.
A capacidade de resposta ao clima se tornará uma nova base de diferenciação em toda a cadeia de valor. As empresas que criarem sistemas de relatórios para apoiar locatários, credores e investidores no cumprimento de seus requisitos de divulgação serão mais atraentes como parceiros e locadores. Os proprietários que ajudarem os ocupantes a reduzir as emissões por meio de reformas, sistemas de construção com baixo teor de carbono e formas auxiliares, como geração de energia solar ou carregamento de veículos elétricos, poderão obter uma vantagem competitiva oferecendo esses serviços de valor agregado. Os edifícios individuais com menor emissão de carbono e menor risco serão altamente diferenciados, assim como os mercados que apresentam riscos menores.
Os participantes do setor imobiliário que desenvolverem inteligência climática e recursos poderão se destacar do grupo. Embora a corrida já tenha começado para alguns, a SEC agora deu o tiro de partida para todo o setor.
O que as empresas do setor imobiliário podem fazer hoje?
Há vários motivos pelos quais o setor imobiliário deve fazer mudanças para combater as mudanças climáticas e se preparar para seus efeitos. Primeiro, os ativos imobiliários são vulneráveis a riscos climáticos de longo prazo que podem ser muito caros. Em segundo lugar, as empresas do setor imobiliário têm seus próprios compromissos para reduzir as emissões - em alguns casos, em resposta à demanda dos investidores - e cumprir as regulamentações existentes. A proposta da SEC pode ser vista como um terceiro motivo e um acelerador para os imperativos acima.
Dadas as mudanças no horizonte do setor imobiliário, os agentes imobiliários devem considerar várias ações:
Criar um mecanismo de relatório e redução de emissões
As empresas do setor imobiliário podem compreender com eficácia suas emissões de base, encontrar maneiras de reduzir essas emissões de forma econômica e informar sobre essas reduções. Este é um bom momento para fazer um balanço da capacidade organizacional, da experiência e das necessidades de dados sobre emissões.
As empresas devem determinar quais pessoas, capacidades, ferramentas e processos são necessários para entender as emissões de cada propriedade. Elas devem determinar quais percepções são necessárias para encontrar as formas mais econômicas de reduzir as emissões e qual capacidade de execução é necessária para obter as reduções.
Estabelecer uma organização e um modelo operacional para lidar com as emissões
Será importante estabelecer uma estrutura de governança coordenada entre operações de propriedade, gerenciamento de ativos, riscos, finanças e outras funções para garantir que esse mecanismo seja eficaz.
A redução das emissões e a abordagem dos impactos materiais provavelmente exigirão formas diferentes de envolvimento com um conjunto mais amplo de partes interessadas do que muitas empresas do setor imobiliário estão acostumadas. Também pode ser importante ter um único líder responsável por reunir esses tópicos em toda a empresa. Esse líder pode desenvolver coalizões que pressionem para reduzir as emissões em áreas que não estejam sob o controle direto do proprietário. A parceria com empresas de serviços públicos pode ajudar nos esforços de eletrificação e eficiência; o trabalho com bancos pode liberar financiamentos de baixo custo para reformas de eficiência energética; e o trabalho com as prefeituras locais pode criar permissões de desenvolvimento que possibilitem a construção de um edifício com emissões mais baixas ou melhorar a disponibilidade de transporte público.
Criar uma visão sólida dos impactos climáticos materiais
Agora é o momento de desenvolver uma compreensão clara do impacto do clima sobre o desempenho e o valor dos ativos. É importante prever o impacto das mudanças nos riscos físicos, como incêndios, inundações, tempestades e calor, sobre a economia fundamental dos ativos. Igualmente crucial é a compreensão do que uma economia descarbonizada significa para os mercados, locatários, NOI de ativos e taxas de capitalização de uma empresa. Para aproveitar ao máximo os insights sobre os impactos materiais, o conhecimento não deve permanecer isolado na função de risco, mas sim se tornar um recurso transversal a toda a organização.
Traduzir recursos em valor
Transformar os insights sobre o impacto climático e a redução de emissões em valor requer o envolvimento ativo dos participantes do setor imobiliário. Por exemplo, se uma empresa imobiliária fizer alterações em um edifício que reduzam o uso de energia - diminuindo, assim, as emissões associadas - ela também deve desenvolver uma nova estrutura de locação que reconheça os custos mais baixos de serviços públicos do edifício e o "prêmio verde" (o benefício que o locatário obterá ao ocupar um edifício assim). Outras abordagens inovadoras também podem ser adotadas, como parcerias financeiras com locatários, credores ou fornecedores de equipamentos para realizar retrofits. As mudanças nos ativos que criam resiliência climática podem resultar em uma vantagem não apenas com os locatários, mas também na alocação de capital, nas decisões de investimento e na gestão de ativos. Muitos dos grandes players devem considerar o desenvolvimento de uma capacidade de análise avançada para garantir que os insights climáticos informem efetivamente as decisões em toda a empresa.
Agora é o momento de desenvolver uma compreensão clara dos impactos do clima sobre o desempenho e o valor dos ativos.
Fonte: McKinsey