Imobiliário 3.0 - A Revolução da Propriedade
O setor imobiliário sempre foi mais do que apenas a maior classe de ativos do mundo. É a encarnação da casa e do trabalho, da família e dos negócios - a oportunidade da riqueza geracional, por assim dizer. O sonho americano.
Um que está cada vez mais fora do alcance da maioria dos americanos.
No entanto, obscurecido pelas notícias de aumentos de taxas de 14 anos, hipotecas de grandes proporções, aluguéis crescentes e demissões de empresas, há algo importante e amplamente positivo acontecendo nas bordas do setor imobiliário:
Os caminhos para a propriedade de imóveis estão se expandindo. O significado de "propriedade" também está se expandindo.
É fácil ver mais constrição do que expansão, e por um bom motivo. A acessibilidade econômica e o acesso à propriedade tradicional de imóveis residenciais só diminuíram desde a bolha imobiliária em 2008, à medida que os padrões de empréstimo se tornaram mais rígidos e os preços dos imóveis subiram nos últimos anos.
E, no entanto, a restrição gera inovação e as mudanças no mercado criam oportunidades. Na linha de frente com os fundadores da proptech, estamos vendo os primeiros sinais de uma revolução imobiliária.
Fonte: McKinsey. O setor imobiliário continua a ser, de longe, a maior classe de ativos do mundo. Seu tamanho e domínio são frequentemente subestimados: o setor imobiliário é responsável por dois terços do patrimônio líquido global. Somente nos EUA, o estoque de imóveis vale aproximadamente US$ 43,4 trilhões.
Ao longo de minha carreira, testemunhamos grandes mudanças nas tecnologias e nos modelos que sustentam o mercado imobiliário.
Criei a Trulia em 2005 inicialmente para facilitar a busca e a compra de uma nova casa - para democratizar o acesso às informações. Esse era o Real Estate 1.0.
Quando nos fundimos com a Zillow em 2015, o setor imobiliário 2.0 estava apenas começando. As empresas do setor imobiliário 1.0, bem como os novos participantes, estavam se concentrando em simplificar e eliminar o atrito da transação principal de "compra e venda" de imóveis. A maior parte do setor ainda está nessa revolução de transações, e continua a haver grandes oportunidades de crescimento e aprimoramento.
Agora, há os primeiros sinais do Real Estate 3.0, em que as startups estão lidando de forma criativa com os problemas de acessibilidade e preço dos imóveis. Estamos começando a ver modelos de propriedade viáveis que alinham melhor os interesses e liberam o acesso para novos participantes líquidos, por meio de novos caminhos. Veremos maneiras interessantes de comprar e vender imóveis, tanto o modelo físico quanto a classe de ativos.
O Real Estate 3.0 está ganhando vida na periferia da proptech e, nos próximos 10 anos, estará se movendo para dentro, em direção ao núcleo do setor.
Quando atingir sua expressão máxima, será nada menos que uma revolução de propriedade.
Camadas, não eras
Para entender melhor a forma do Real Estate 3.0, é necessário primeiro examinar as bases sobre as quais estamos construindo e como a proptech progrediu.
Muitas vezes, ao examinarmos uma evolução, tendemos a pensar em eras distintas, em que uma dá lugar à outra. Mas o Real Estate 3.0 é mais bem estruturado em camadas, não em eras - em que uma camada se baseia na anterior e permite uma pilha cada vez mais valiosa.
Real Estate 1.0: A Revolução da Informação
A primeira fase da adoção da tecnologia no processo de compra de imóveis foi o Real Estate 1.0, uma revolução de informações possibilitada pela Internet. O problema era a falta de informações sobre uma das decisões financeiras mais importantes que uma pessoa pode tomar: comprar ou vender uma casa.
Na época, o mercado de informações imobiliárias era dominado por poderosos operadores históricos, principalmente a National Association of Realtors (Associação Nacional de Corretores de Imóveis), que tinha mais de 1 milhão de membros e um controle sobre os dados do MLS, que estavam preocupados com o fato de a Internet estar corroendo o papel dos agentes imobiliários e reduzindo as comissões.
Mas empresas como Trulia e Zillow pegaram os processos tradicionais de pesquisa analógica de imóveis e os tornaram digitais e fáceis de usar. Informações on-line abrangentes e de fácil acesso sobre imóveis foram disponibilizadas ao público pela primeira vez. Você podia ver todas as fotos e mapas, descobrir o valor de sua própria casa e finalmente saber até onde seu dinheiro poderia chegar.
Isso foi revolucionário porque democratizou o conhecimento sobre imóveis. Criou uma geração de compradores e vendedores de imóveis instruídos e com novos poderes.
Ele também criou bancos de dados centrais de dados do mercado imobiliário - um recurso infinitamente valioso que continua a possibilitar mais inovações até hoje.
Assaf Wand, fundador e CEO da Hippo, uma empresa de seguros residenciais, descreveu-o da seguinte forma:
"Agora temos uma abundância de dados. Qualquer transação que tenha ocorrido nos últimos 20 anos está toda documentada. Basta ir ao Zillow e digitar um endereço. Você tem muitos dados sobre cada casa, desde impostos até o tamanho, fotos do interior da casa, todas as transações que aconteceram. De repente, no Hippo, eu não tenho apenas cinco ou 10 milhões de clientes. Agora tenho informações sobre 130 milhões de residências nos EUA".
Real Estate 2.0: A revolução das transações
Com o Real Estate 1.0, conseguimos a democratização das informações e dos dados, mas ainda havia um problema. A maioria dos compradores e vendedores de imóveis podia encontrar facilmente imóveis on-line, mas estavam sujeitos a um processo de transação complicado, caro e lento. Ainda hoje, para muitos, fechar uma venda leva semanas ou meses e ainda requer reuniões presenciais e contratos impressos. Isso pode custar dezenas de milhares de dólares, incluindo comissões, custos de títulos e outras taxas. Sem falar no tempo.
A simplificação da experiência de transação do usuário está no centro do Real Estate 2.0. Continuamos a procurar maneiras de facilitar as transações nesse espaço, reduzindo o atrito, o custo e a incerteza nos processos de compra e venda. Nos últimos anos, vimos vários modelos inovadores de transação se enraizarem.
Por exemplo, há duas empresas da NFX que estão transformando a transação no lado da compra. A Tomo é uma provedora de hipotecas digitais que simplifica (e acelera) todo o processo. A Ribbon é uma plataforma de transações e um serviço especializado em financiamento imobiliário que trabalha com consumidores, corretores de hipotecas e agentes imobiliários. Tradicionalmente, essas três partes têm fluxos de trabalho off-line ou em silos, o que leva a um processo demorado de compra de imóveis. A Ribbon está reunindo esses diferentes segmentos - outro exemplo da revolução das transações em ação. No lado da venda, empresas como Opendoor e Offerpad também estão trabalhando para acelerar e limpar o processo de venda. Em conjunto, todas essas empresas estão desenvolvendo rapidamente modelos de transação com o objetivo de melhorar a experiência dos consumidores em geral.
Atualmente, permanecemos no setor imobiliário 2.0. Como um setor de investidores, fundadores e consumidores, apesar de uma retração na demanda recente por imóveis devido ao aumento das taxas de juros, estamos obtendo muito sucesso e avanços. Estamos observando uma crescente adoção pelo mercado de empresas que oferecem transações simplificadas para compradores e vendedores, locatários e locadores, empresas comerciais e seus gerentes de propriedades. A experiência geral do usuário da proptech está começando a se parecer muito mais com uma interação com o consumidor, para o benefício de todos nós.
Apresentando o Real Estate 3.0: A Revolução da Propriedade
No Real Estate 3.0, o que está em jogo é o próprio conceito de propriedade. As estruturas de propriedade e os modelos mentais estão mudando.
Durante anos, o modelo mental do setor imobiliário foi: cerca branca, hipoteca de 30 anos, filhos, emprego. Esse modelo reunia ideais financeiros e culturais: você vive o sonho americano e possui um ativo financeiro que gera riqueza ao longo do tempo (garantindo assim esse sonho para as gerações futuras).
Esse tipo de propriedade residencial "clássica" provavelmente não está morrendo. 65% das famílias nos EUA são proprietárias de imóveis. Há uma razão para esse número ter se mantido em uma faixa notavelmente estreita de +/- 4% de uma média de 65% ao longo de quase 60 anos. Uma casa ainda é vista como estabilidade financeira, segurança e rede de proteção. Apesar do aumento empolgante da vida nômade impulsionado pela pandemia, quando se trata de escolas, famílias e estabelecimento de comunidade, estar em um lugar e ser proprietário continuará a ser importante para a maioria dos americanos. Certamente não todos, mas a maioria.
Isso pode evitar que essas pessoas sejam pioneiras na adoção de muitas inovações precoces e rápidas no Real Estate 3.0. Ainda estamos nos primeiros dias.
Apesar de uma taxa consistente de propriedade de imóveis, à medida que os mercados sobem e as diferenças de riqueza aumentam, a propriedade começou a parecer um luxo. Os preços extremamente altos de um ativo completo e pesado - uma casa inteira - impedem as pessoas de entrar no mercado. De acordo com uma pesquisa do Pew Research Center de 2021, 70% dos americanos acreditam que os jovens adultos têm mais dificuldade para comprar uma casa do que as gerações anteriores.
Esse é o problema e a oportunidade que impulsiona o Real Estate 3.0.
Impulsionadores e multiplicadores do Real Estate 3.0
Hoje, o Real Estate 3.0 se baseia em seus antecessores 1.0 e 2.0, e agora com novos multiplicadores.
Essas são as condições, os motivadores e os multiplicadores do Real Estate 3.0:
Abundância e transparência de dados
Consumidores mais instruídos do que nunca
Proliferação de plataformas de fintech
Digitalização e automação contínuas dos processos
Altas barreiras de entrada alimentando uma nova geração de descontentamento/demanda por novos acessos
Equipes fundadoras e executivos com profunda experiência nos mercados de capitais e que também podem criar produtos de software inovadores
Cada vez mais capital institucional fluindo para a proptech - no primeiro semestre de 2022, US$ 13,1 bilhões foram investidos em empresas de tecnologia imobiliária, incluindo setores comerciais, de construção, residenciais, industriais e outros setores imobiliários, um aumento de 5,65% em relação ao ano anterior.
Além disso, o acelerador não desprezível das novas tecnologias da Web3 - blockchains, criptografia, contratos inteligentes, tokens e muito mais.
Quando você pode digitalizar, eliminar custos e desmembrar o modelo de propriedade, vemos que as coisas mudam de forma bastante significativa.
Novos modelos de propriedade
Se a web3 é geralmente comunicada como produtos e serviços que transformam usuários da Internet em proprietários, então o sentimento é mútuo para o Real Estate 3.0 - onde estamos trabalhando para aumentar o acesso a tipos totalmente novos de propriedade.
Há vários modelos novos que expandem a definição de proprietários e propriedade.
E se, em vez de ser proprietário de uma casa inteira, você pudesse ser proprietário de um pedaço dela?
E se, em vez de pagar aluguel para sempre, esses pagamentos de aluguel lhe rendessem partes fracionárias de sua casa (ou da propriedade de sua empresa)?
E se você pudesse possuir fatias das casas de outras pessoas como um ativo e vendê-las tão facilmente quanto venderia uma ação da GOOG na Nasdaq?
A ideia de que a propriedade de uma casa pode ser fracionada e/ou uma classe de ativos amplamente disponível é um desenvolvimento interessante que aumenta o acesso de mais consumidores à participação no mercado imobiliário mais amplo.
Nestes primeiros dias do Real Estate 3.0, a inovação em propriedade está surgindo em setores de nicho que tradicionalmente não são atendidos pelo estável e sempre supremo setor hipotecário dos EUA, apoiado pelo governo. Também está criando novos setores que não existiam antes.
Aluguel para proprietários
Leasing-to-own
Aluguel para uma única família
Casas de férias
2ª residência
Imóveis como um ativo financeiro digital para negociação
Copropriedade
E, embora essas inovações estejam acontecendo principalmente na periferia neste momento, elas encontrarão um local mais central com o tempo e causarão um impacto real no setor imobiliário tradicional.
5 áreas de oportunidade em Real Estate 3.0
Ao contrário do que diz o ditado popular, às vezes é possível entender melhor a floresta examinando as árvores. Vamos dar uma olhada nas oportunidades que estamos vendo no Real Estate 3.0 e em algumas das novas empresas que exemplificam cada uma delas.
Vemos pelo menos cinco áreas de oportunidade para as startups que trabalham no setor imobiliário 3.0 e identificaremos outras ao longo do tempo.
Oportunidade 1: A evolução do Rent-to-Own
O aluguel tem sido, há muito tempo, a principal estrutura financeira alternativa à propriedade. Às vezes, por opção, sem dúvida, mas também com frequência devido a hipotecas proibitivamente caras. Nos últimos anos, os custos de aluguel dispararam e atingiram um novo recorde histórico.
No entanto, o aluguel ainda não constrói patrimônio e não gera retornos ao longo do tempo. Esse é um dos principais fatores por trás da proliferação que estamos vendo do aluguel para compra própria, que é significativamente mais atraente do que jogar dinheiro pela janela em uma situação de aluguel puro. É provável que as permutações de modelos de aluguel para compra de casa própria continuem a aumentar à medida que os preços das casas se valorizem e novos compradores entrem no mercado.
O Divvy é um exemplo disso. Trata-se de um serviço criado para pessoas que, segundo as próprias palavras da empresa, "não estão prontas para uma hipoteca". A Divvy oferece a elas um caminho alternativo para a propriedade: você escolhe sua casa, a Divvy a compra, você dá uma entrada de 1% a 2% do preço de venda (muito mais barato do que a entrada tradicional), que vai diretamente para um fundo para sua futura entrada. Em seguida, você aluga da Divvy a uma taxa de mercado por cerca de três anos. Porém, 25% desse aluguel é destinado a um pecúlio para a entrada, em vez de ir para os cofres do locador.
Os clientes da Divvy são locatários, mas avançam em direção à propriedade, peça por peça. Eles também constroem um valor que pode ser usado mais tarde: comprando a casa própria ou saindo com o dinheiro. Em suma, eles têm acesso a alguns dos enormes benefícios de possuir uma casa, sem realmente possuí-la ainda ou participar do processo tradicional de hipoteca.
Ajudar as pessoas a fazer a transição do espaço mental de locatário para o espaço mental de proprietário também é uma grande parte do setor imobiliário 3.0. Estamos vendo empresas criarem ferramentas que incentivam as pessoas a se verem como possíveis compradores.
A Landis é uma dessas empresas. A Landis está criando ferramentas que ajudam as pessoas a avaliar quando e como podem dar esse passo fundamental. O processo começa com um treinamento personalizado para ajudar os clientes a melhorar seu quadro financeiro. A Landis entra em cena, faz uma oferta competitiva em dinheiro para a compra de um imóvel e estabelece para os clientes um cronograma sustentável de aluguel.
O aluguel para propriedade também está ganhando força no mercado imobiliário comercial. A Withco, apoiada pela NFX, é a primeira plataforma de propriedade de imóveis comerciais para pequenas empresas. Tradicionalmente, os proprietários de pequenas empresas podem se qualificar para um contrato de aluguel, mas muito poucos deles conseguem garantir uma entrada grande o suficiente para se qualificar para uma hipoteca. A plataforma da Withco compra propriedades comerciais de forma programática em parceria com proprietários de pequenas empresas e trabalha para fazer a transição para a propriedade total no decorrer de um prazo de aluguel padrão. Essa tecnologia e abordagem inovadoras ajudam os proprietários de pequenas empresas a transformar uma de suas maiores despesas - o aluguel - em riqueza significativa.
O Flow de Adam Neumann, ainda não lançado, é um outro exemplo notável de uma exploração que está por vir nesse espaço. Trata-se de uma reviravolta no conceito de "rent to own" (alugar para possuir) - acumular patrimônio como locatário, sem estar preso ao mesmo local.
O que é preciso para vencer no aluguel de imóveis:
As melhores equipes no espaço trarão quatro competências essenciais para a mesa.
1. eles terão sólidas relações de trabalho com agentes, o que lhes permitirá adquirir clientes de maneira econômica.
2. eles terão uma sólida experiência em subscrição, o que lhes permitirá entender quais clientes são os melhores candidatos para o modelo de aluguel para venda.
3. eles têm uma experiência sofisticada nos mercados de capitais, o que lhes permite fechar casas.
4. E, é claro, eles entenderão profundamente como os efeitos de rede levam à defensibilidade de longo prazo no setor imobiliário.
Oportunidade 2: Propriedade residencial fracionada - a versão estilo de vida
A propriedade fracionada de uma casa é um modelo em que várias pessoas compartilham uma propriedade, geralmente uma propriedade de férias, e têm um acordo que aloca os direitos de uso. Esse modelo está em ascensão principalmente porque estamos começando a ver:
1. muitas pessoas estão se mudando e alternando entre locais, tanto para viagens pessoais quanto de trabalho. Algumas empresas estão se reconfigurando em relação ao modelo de sede e, em vez disso, querem que suas equipes possam se reunir rápida e fisicamente em outros locais. Isso significa que mais pessoas fazem viagens longas e frequentes para locais específicos. Ao longo do tempo, pode fazer mais sentido financeiramente comprar uma parte de uma casa do que perder dinheiro em uma estadia no AirBnB todas as vezes.
As casas de férias e as propriedades para aluguel podem ser difíceis de pesquisar e comprar, e muito difíceis de manter - e, na maioria das vezes, estão vazias.
3. Na última década, os consumidores viram a enorme e duradoura criação de riqueza que vem com o patrimônio líquido da casa própria. Naturalmente, eles querem participar desse impulso financeiro. Mas também querem poder usufruir de fato desses ativos. A casa própria permite que ambas as coisas aconteçam ao mesmo tempo.
A Pacaso é um exemplo de empresa que adota a ideia de propriedade fracionada. A Pacaso compra casas de férias de luxo, converte-as em LLCs e permite que as pessoas comprem uma participação acionária nessas casas por meio dessa LLC. Em troca, elas podem permanecer na casa pelo tempo que a participação permitir. Por exemplo, você pode ser proprietário de 1/8 de uma casa e ficar nela por alguns meses de cada vez.
Esse modelo de propriedade aproveita o aumento da vida alternativa, que identificamos como uma oportunidade há alguns anos e que foi acelerada, para alguns, pela pandemia. É um modelo que apoia um estilo de vida nômade ou abre as portas para a propriedade de uma segunda residência - ambos não são a norma, mas que, mesmo assim, integram vários novos usuários ao mercado.
Vemos outras empresas, como a La Haus, usando estruturas semelhantes. A La Haus incorpora muitos temas do setor imobiliário 3.0 - a empresa está procurando simplificar o processo de busca, fechamento e financiamento de imóveis com software. Mas também está incentivando as pessoas a comprar ações fracionárias de casas de férias, que podem usar ou alugar para outra pessoa (esse aplicativo de aluguel tem nuances de outro tipo de imóvel 3.0: maior acessibilidade da habitação como classe de ativos).
O que é necessário para capitalizar aqui: pense cuidadosamente em assumir o ônus da administração da propriedade. Vemos empresas como a Pacaso fazerem isso, porque é claramente valioso para pessoas em transição - ou em férias. Ninguém quer consertar um telhado com vazamento se só vai ficar lá por algumas semanas. No entanto, isso é operacionalmente intensivo e é importante ter o DNA certo para que as startups em estágio inicial possam executá-lo.
Outro aspecto importante a ser observado é que o estoque com muitos ativos será uma grande vantagem competitiva para as plataformas que atendem ao segmento de férias/estilo de vida do mercado.
Oportunidade 3: Propriedade residencial fracionada - a versão de ativos puros
Esse modelo de propriedade tem um sabor diferente. Não se trata de alguém que compra uma casa para sua família morar ou passar férias - trata-se de obter acesso ao valor de investimento de uma propriedade. Da mesma forma que as pessoas investiriam em ações. Esse é um verdadeiro ponto problemático e uma verdadeira oportunidade: a possibilidade de negociação desses ativos.
A propriedade fracionária do ativo puro está aumentando a frequência das negociações e aumentando a oferta (ações para comprar frações de propriedades) com o objetivo de integrar mais usuários ao mercado imobiliário. Isso é ainda mais reforçado pelo fato de que os preços dos imóveis em geral estão se valorizando rapidamente.
A propriedade fracionada de imóveis residenciais parece ser uma dessas oportunidades emergentes que se expandirão e perdurarão no Real Estate 3.0 em diferentes variações.
Um exemplo é a Landa, apoiada pela NFX, que está expandindo o acesso à propriedade ao transformar propriedades em títulos, democratizando assim o mercado imobiliário residencial de US$ 43 trilhões. A Landa permite que as pessoas comprem no mercado imobiliário com dinheiro do bolso - a partir de apenas US$ 5.
Historicamente, se você quisesse entrar no mercado imobiliário como investidor, o melhor veículo disponível (além de possuir uma casa) eram os fundos de investimento imobiliário para propriedades comerciais (REITs). Mas esses investimentos eliminam qualquer forma de escolha do investidor.
Em vez disso, Landa procurou transformar as propriedades em títulos. Os investidores de varejo podem comprar ações de cada propriedade em um aplicativo móvel. Seu objetivo é tornar a propriedade de imóveis - frações deles, como ações - tão fácil quanto comprar ações da AMZN, TSLA e S&P 500.
Sua plataforma reduz a barreira de entrada, acolhendo investidores com todos os níveis de capital e experiência. Pessoas que nunca tiveram acesso à propriedade de imóveis podem entrar em uma propriedade de investimento.
Fundadores, se quiserem construir nessa área: vocês devem construir confiança. As pessoas não compram imóveis porque querem se envolver em jogos arriscados - classicamente, esse tem sido um porto seguro. Uma grande parte disso é demonstrar que você pode manter as propriedades totalmente alugadas e conservadas e, ao mesmo tempo, adicionar mais e mais estoque ao seu mercado ao longo do tempo.
Oportunidade 4: Liquidez rápida para proprietários de imóveis
Se você pretende criar mercados semelhantes aos de segurança para imóveis, precisa ser capaz de facilitar a liquidez. Isso se resume a pensar criativamente sobre como você pode facilitar o processo de transação do início ao fim - com base nas camadas do Real Estate 2.0, talvez com novas tecnologias.
A rápida liquidez em um mundo de Real Estate 3.0 significa que agora você pode vender ações e comprar ações de uma propriedade totalmente on-line, sem que todo o processo de fechamento envolva 50 indivíduos e entidades diferentes.
O grande benefício disso será para os proprietários individuais, pois eles venderão suas casas em mercados diferentes ou transformarão suas propriedades atuais em uma propriedade de investimento.
Isso facilita a negociação e também abre maneiras mais fáceis de comprar e vender frações de uma propriedade em um mercado, o que leva a um maior acesso. Um volante do Real Estate 3.0.
Aqui parece que as criptomoedas e os contratos inteligentes estão desempenhando um papel importante, pois abstraem o esforço manual tradicionalmente envolvido na compra e venda de propriedades - até mesmo frações de uma que geram renda para você. Exploraremos isso em mais detalhes a seguir.
O principal aspecto a saber sobre as empresas que fornecem essa liquidez é garantir que o lado da oferta esteja sempre presente. A demanda por propriedades de alto valor que possam ser alugadas (geralmente em uma área que se espera que se valorize rapidamente) está sempre presente. Entretanto, a chave para muitas dessas plataformas é garantir que elas possam dominar e encontrar as melhores propriedades para seus investidores escolherem.
Oportunidade 5: Emissão rápida de hipotecas e empréstimos
A velocidade é um ativo no Real Estate 3.0.
Se você já passou pelo processo de obtenção de uma hipoteca ou de solicitação de uma hipoteca, ou mesmo de solicitação de um HELOC do banco para financiar uma reforma em sua casa, você sabe como esse mercado tem sido dolorosamente lento, difícil e mal atendido.
O Real Estate 2.0 já possibilitou grandes melhorias aqui, e isso pode ser suficiente para começar. No entanto, esperamos que haja mais por vir.
Os fundadores do Real Estate 3.0 farão a seguinte pergunta: Para quem você está tornando os empréstimos mais rápidos e fáceis? São pessoas tradicionalmente atendidas pelos sistemas existentes? Há segmentos que são deixados de lado?
Principais tecnologias que impulsionam o Real Estate 3.0
Todas as empresas discutidas nas seções acima têm recursos e modelos diferentes, mas todas elas estão criando novos pontos de acesso e entrada para participar do mercado imobiliário - todas elas estão possibilitando novas variantes de propriedade.
Agora vamos dar uma olhada nas principais tecnologias que possibilitam o Real Estate 3.0: digitalização, criptografia e web3 e automação - com contratos inteligentes como um subconjunto delas. Combinadas, essas tecnologias permitem experiências de usuário melhores e mais rápidas que atraem diversos conjuntos de clientes com diferentes objetivos de propriedade.
A pilha de tecnologia do Real Estate 3.0 provavelmente crescerá rapidamente, mas, por enquanto, esses são os principais componentes.
1. digitalização
A digitalização é a visão de 50.000 pés das tecnologias em jogo em toda a evolução do Real Estate 1.0 até os primeiros sinais atuais do Real Estate 3.0.
No mundo 3.0, a digitalização continua a consumir imóveis. Nossos perfis financeiros e contas bancárias são digitais. Todas as informações sobre imóveis são digitais. O processo de transação, bem como o processo de negociação - e a documentação legal que o sustenta - está se tornando cada vez mais digital.
E, embora nossas casas e prédios comerciais físicos não sejam realmente digitalizáveis - ainda precisamos de um lugar para descansar -, quase tudo sobre a propriedade desses imóveis pode ser digitalizado (e também automatizado, como discutiremos a seguir).
2. Criptografia e Web3
Não é uma coincidência, mas também não é totalmente causal, que o Real Estate 3.0 esteja evoluindo junto com a web3. A Web3, que é definida livremente como uma nova fase da Internet baseada na tecnologia blockchain, criptomoeda e NFTs, tem como objetivo "devolver o poder aos usuários na forma de propriedade".
O Real Estate 3.0 e a web3 estão se baseando no progresso das versões 1.0 e 2.0. Elas compartilham os temas de descentralização (propriedade distribuída), acesso (imaginando um mundo onde ninguém fica de fora) e automação (por meio da interrupção de infraestruturas obsoletas).
Mas, à parte o alinhamento temático, há potencial para que as criptomoedas sejam usadas como um acelerador nesse espaço, desde que sejam colocadas em camadas no momento correto.
Contratos inteligentes
Os contratos inteligentes são uma importante tecnologia de blockchain. Um contrato inteligente é basicamente um código de computador que pode se auto-executar e auto-aplicar os termos e condições de um acordo legal. Um contrato inteligente pode contornar "intermediários" caros, como instituições financeiras.
Os contratos inteligentes funcionam como estruturas de suporte para pessoas que planejam usar imóveis como ativos, pois executam instantaneamente (em um blockchain) protocolos transacionais de acordo com estruturas legais.
Simplificando: um contrato inteligente introduz uma maneira confiável de realizar transações rápidas e automatizadas.
As criptomoedas e os contratos inteligentes são boas tecnologias candidatas para dimensionar o volume de transações necessário para dar suporte a esses mercados imobiliários 3.0 cada vez mais líquidos.
Recentemente, vimos surgir alguns exemplos em pequena escala, mas eles ainda não decolaram. Isso se deve ao fato de que o maior problema aqui se resume à criação de um mercado líquido (é um dos aspectos mais complicados da criação de efeitos de rede de mercado). Mas, eventualmente, quando esses problemas de mercado forem resolvidos, os contratos inteligentes se tornarão uma força complementar.
É empolgante pensar em uma startup que já tenha alcançado liquidez suficiente - provavelmente concentrando-se em um segmento específico do mercado e obtendo um impulso inicial - e, em seguida, usar as tecnologias da Web3 para dimensionar isso e eliminar mais atritos do processo.
No futuro, é possível que os contratos inteligentes permitam que os consumidores comprem os direitos de aluguel, arrendamento ou compra definitiva de um ativo com velocidade quase instantânea. Um indivíduo seria proprietário de seus dados pessoais em sua própria carteira de criptografia. Ao comprar o NFT que fornece algum tipo de direito à propriedade, a entidade proprietária pode elaborar imediatamente a documentação legal e, em teoria, aceitar a compra do NFT como uma assinatura nos documentos.
Mais uma vez, ele acelera o processo transacional em 10 vezes - a meta mencionada anteriormente do Real Estate 2.0 em grande escala no Real Estate 3.0. Isso proporciona velocidade, transparência e escala que permitem a comercialização de imóveis sem atritos, o que, por sua vez, integra mais pessoas como participantes e proprietários no mercado.
Essas tecnologias são apenas o início do que realmente permitirá que as empresas do setor imobiliário 3.0 introduzam novas estruturas de propriedade e oportunidades de financiamento para os proprietários de imóveis.
Não se trata apenas de processar mais transações com mais rapidez. É também uma questão de reduzir o atrito. Os contratos inteligentes codificam o esforço manual envolvido na compra e venda de propriedades - até mesmo frações de uma que geram renda para você. Novamente, essas serão ferramentas para agilizar ainda mais a transação.
3. Automação
O que a automação nos proporciona? Certamente, ela permite velocidade, transações mais suaves, menos atrito e custo. Mas, à medida que a automação evolui no Real Estate 3.0, ela não só aumenta a conveniência, como também se torna um importante facilitador para que mais pessoas entrem e negociem ativos imobiliários, em escala.
É difícil tratar os imóveis como um ativo negociável se a compra e a venda são um pesadelo logístico. Se você olhar por baixo da superfície das empresas do Real Estate 3.0, verá que o processamento automatizado da documentação legal está possibilitando várias inovações. Em alguns casos, está automatizando a criação de LLCs e outras entidades, para possibilitar que muitas pessoas possuam uma parte de uma determinada propriedade.
Tomemos como exemplo a Lev, uma empresa do portfólio da NFX. A Lev é o mercado de hipotecas que digitalizou as transações imobiliárias comerciais. Eles usaram a automação de forma brilhante. A Lev analisa milhões de pontos de dados com aprendizado de máquina para realmente entender os objetivos dos credores e tomadores de empréstimos. Isso facilita a correspondência rápida e precisa entre credores e devedores em um setor que, tradicionalmente, era altamente analógico.
Sem automação, nenhum desses tipos de estruturas e transações de propriedade faria sentido do ponto de vista financeiro. A papelada manual, o processo de arquivamento e o tempo necessário para que uma única transação ocorra tornam alto o custo da venda de ações fracionárias. A capacidade de criar e arquivar eletrônica e automaticamente a documentação necessária permite que os consumidores tenham essa experiência automatizada - eles nunca veem esse trabalho braçal acontecer.
Conselhos para fundadores do Real Estate 3.0
Acreditamos que os fundadores que aproveitarem ao máximo o Real Estate 3.0 terão alguns pontos fortes essenciais:
Seguindo os passos de algumas das mais fortes fintechs de consumo e empresas web3 que abriram classes de ativos para milhões de novos usuários, como Robinhood e Coinbase, os fundadores de empresas de Real Estate 3.0 precisam ser capazes de criar experiências de produtos digitais atraentes que encantem e envolvam os usuários. As expectativas dos consumidores e das empresas são muito altas e produtos fortes podem impulsionar uma forte adoção orgânica, dando uma vantagem injusta à experiência de produto da mais alta qualidade.
Grandes equipes iniciais de empresas de Real Estate 3.0 se beneficiarão de indivíduos com profunda experiência ou interesse em finanças imobiliárias. Se não for o caso no início, com o tempo, adicione indivíduos com experiência técnica em tecnologias da Web3, como, por exemplo, criptografia, contratos inteligentes e automação. Não é essencial que isso esteja presente imediatamente, mas, para aumentar a escala, será essencial.
A próxima geração de empresas do setor imobiliário será muito mais eficiente em termos de capital do que muitas empresas do setor imobiliário 2.0 que levantaram grandes fundos ou rodadas quando o capital era barato. Elas serão inteligentes no gerenciamento das grandes necessidades de capital que ainda dominam esse setor. Neste momento, muitas empresas do setor imobiliário 3.0 ainda estão comprando casas e assumindo riscos. É preciso aprender a ser o mais eficiente possível, e há pouco espaço para erros.
Eles provavelmente são (ou se tornarão) especialistas em "tokenomics". Se você quiser tratar o setor imobiliário como um título, precisará entender os prós e contras desses mercados. No mundo da web3 e dos tokens, esse é um campo de estudo de vanguarda, mas aqueles que conseguirem levar esse conhecimento para o setor imobiliário poderão ter uma vantagem injusta.
Os fundadores provavelmente estarão olhando para nichos de mercado emergentes que foram amplamente ignorados pelo setor imobiliário durante décadas. Essas pessoas verão o que os outros não veem quando se trata de segmentos mal atendidos do mercado imobiliário. Elas reconhecerão que a maioria das pessoas quer ter sua própria casa e fazer uso do sólido sistema de hipotecas dos EUA. Mas elas encontrarão e possibilitarão a participação de pessoas que queiram participar de mercados que tradicionalmente são fechados.
Os fundadores da Real Estate 3.0 encontrarão maneiras de aproveitar os efeitos de rede da Web 1 e da Web 2 e de acrescentar novos efeitos de rede ou reforçar os já existentes, que serão nativos das empresas da Real Estate 3.0
Investindo no futuro
Como escrevemos há três anos, aqui na NFX vemos a proptech como uma grande oportunidade em geral - e vemos o início do Real Estate 3.0 como um dos principais expoentes dessa base.
Estamos investindo nos esforços do Real Estate 3.0 para expandir a acessibilidade, o acesso e a propriedade de imóveis, criando novos nichos de mercado e, ao mesmo tempo, competindo para reduzir as barreiras à entrada de mais pessoas em uma classe de ativos altamente desejável e, muitas vezes, lucrativa.
O Real Estate 3.0 - e seus primos e componentes da Web3 - ainda não é perfeito, mas começa a dar às pessoas uma oportunidade justa de investir.
A revolução da propriedade do Real Estate 3.0 está apenas começando.
Fonte: NFX