O Fed quer esfriar o mercado imobiliário dos Estados Unidos. Eis o que isso parece
Por Ann Saphir e Lindsay Dunsmuir
(Reuters) - Em meados de abril, após meses de uma busca cada vez mais frustrante por uma casa, Harsh Grewal e sua esposa escolheram um imóvel em um subúrbio de São Francisco e estavam preparando uma oferta, acima do preço de tabela, para que tivessem a chance de superar outras ofertas em um dos mercados imobiliários mais quentes do país.
Então, ele verificou seu telefone e viu vários alertas, todos anunciando preços reduzidos de outras casas que eles estavam monitorando. Os Grewals retiraram sua oferta e colocaram sua busca no gelo na esperança de que fosse um sinal de que o mercado estava finalmente esfriando. "Quero ver onde isso vai dar e onde a poeira vai assentar", disse Grewal.
É exatamente isso que os formuladores de políticas do Federal Reserve esperam ver mais, à medida que aumentam as taxas de juros para reduzir a inflação, que está em alta há 40 anos.
Uma parte de seu esforço é tirar o calor do mercado imobiliário, onde os baixos custos de empréstimos introduzidos para amortecer a economia da pandemia da COVID-19 ajudaram a alimentar um aumento de 35% nos preços dos imóveis nos últimos dois anos. Embora os preços dos imóveis não façam parte dos índices de inflação monitorados pelo Fed, eles alimentam outros fatores - como os aluguéis - que influenciam a inflação.
O aumento das taxas significa que o empréstimo para comprar uma casa ficou subitamente mais caro. O rendimento da nota do Tesouro de 10 anos, uma referência para as taxas hipotecárias, aumentou devido às expectativas de um rápido aumento das taxas do Fed. A taxa média dos empréstimos imobiliários fixos de 30 anos está agora em 5,37%, mais de 2 pontos percentuais acima desde o início do ano, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
Assim, os compradores de uma casa típica existente, que custava US$ 375.000 em março, pagarão US$ 440 a mais por mês do que pagariam em dezembro, se dessem 20% de entrada e tomassem o restante emprestado a uma taxa fixa por um prazo de 30 anos.
As taxas de juros mais altas são responsáveis pela maior parte disso. Enquanto isso, a inflação também está elevando as contas de supermercado e os custos da gasolina.
"O mercado imobiliário está definitivamente fora de controle", disse o governador do Fed, Christopher Waller, que contou no mês passado como vendeu sua casa em St. Louis para um comprador que pagou tudo em dinheiro e sem inspeção. "Veremos como as taxas de juros começarão a esfriar as coisas daqui para frente."
Compradores de imóveis novos enfrentam custos muito mais altos https://graphics.reuters.com/USA-FED/HOUSING/jnvwerjrevw/chart.png
UM PONTO DE INFLEXÃO
A última vez que as taxas de hipotecas subiram tão rápido foi na primavera de 1994. As vendas totais de casas caíram 20% à medida que o Fed elevou as taxas, e o crescimento do preço das casas diminuiu.
Os economistas preveem uma queda nas vendas e a desaceleração do crescimento dos preços também desta vez, talvez para uma taxa anual de aproximadamente 5% até o final do ano.
No entanto, um conjunto de fatores sem precedentes, incluindo um estoque recorde de moradias, poupanças domésticas excepcionalmente altas, um mercado de trabalho extremamente restrito e maior mobilidade dos trabalhadores, está criando correntes cruzadas que podem desviar essa previsão.
As vendas de casas usadas foram as mais baixas em quase dois anos em março, de acordo com a National Association of Realtors. Os pedidos de hipoteca também caíram.
Quedas nos preços de lista como as que os Grewals notaram são mais comuns, representando 13% das casas à venda nas quatro semanas entre meados de março e meados de abril, de acordo com a empresa imobiliária Redfin, em comparação com 9% no ano anterior.
Ao mesmo tempo, os pedidos de hipoteca permanecem acima dos níveis pré-COVID, e os preços das casas atingiram um recorde, já que as casas foram compradas normalmente em 17 dias após a listagem.
Parte disso pode ser um esforço de última hora dos compradores, especialmente aqueles com financiamento pré-aprovado, que estão correndo para comprar casas antes que as taxas subam ainda mais.
"Nos próximos dois meses, as coisas vão esquentar até chegarmos a um ponto de inflexão", provavelmente neste verão, disse Nicole Bachaud, economista da Zillow.
O aumento do custo dos empréstimos imobiliários https://graphics.reuters.com/USA-FED/HOUSING/byvrjnrlxve/chart.png
DESTA VEZ É DIFERENTE?
A correlação entre o crescimento do preço dos imóveis e as taxas de hipoteca, embora ainda seja forte, vem diminuindo nos últimos 20 anos, disse Anne Thompson, professora e cientista pesquisadora do MIT, que recentemente foi coautora de um artigo com Robert Shiller, da Universidade de Yale, argumentando que o aumento dos preços não parece refletir uma bolha.
"Eu não chamaria necessariamente de esfriamento, mas sim de achatamento das taxas de valorização, mas não este ano, porque as taxas de juros ainda estão relativamente baixas", disse Thompson, observando que as taxas hipotecárias têm sido historicamente muito mais altas.
Muitos mercados regionais continuam muito aquecidos, principalmente no Sul, ajudados pelo fato de os compradores terem mais flexibilidade quanto ao local de trabalho, bem como por fortes ganhos salariais em meio à escassez de trabalhadores.
Esses fatores também podem impulsionar as vendas de moradias, mesmo que as taxas mais altas retirem um pouco do vapor dos aumentos de preços.
Rob Lubow, 35 anos, e seu marido trabalhavam remotamente em seu apartamento alugado de dois quartos em Austin, Texas, até o final do ano passado, quando a empresa de Lubow começou a chamar os funcionários de volta ao escritório.
Em janeiro, Lubow começou a procurar um novo emprego que lhe permitisse trabalhar em casa permanentemente. Um mês depois, ele conseguiu um - e um aumento salarial de 35%.
Os preços das casas em Austin subiram muito acima de seu alcance máximo de US$ 300.000. O preço médio das casas era de US$ 624.000 em março, acima dos US$ 415.000 de dois anos antes, segundo dados do Austin Board of Realtors.
Seus empregos remotos significavam mobilidade, portanto, no mês passado, eles compraram uma casa de três dormitórios em Kingston, Nova York, por um preço um pouco abaixo do orçamento. O preço médio da casa lá é de US$ 280.000, de acordo com a Redfin, um aumento de quase 20% desde o ano passado.
"Se as pessoas reagirem ao aumento dos custos de moradia mudando-se para lugares mais acessíveis, isso poderá resultar em mais vendas de imóveis", disse o economista-chefe da Redfin, Daryl Fairweather.
Um número quase recorde de casas à venda https://graphics.reuters.com/USA-ECONOMY/dwpkryrmavm/chart.png
INSANO
O baixo nível recorde de estoque nos últimos dois anos também significa que há muita demanda reprimida, principalmente entre a geração do milênio, que está pronta para comprar uma casa e cuja participação nas compras vem crescendo. Mas isso esbarra nos Boomers, desestimulados a reduzir o tamanho da casa devido aos custos crescentes de moradias alternativas, que permanecem no mercado e mantêm fora do mercado as casas maiores desejadas pelos jovens, em um momento em que poucas casas novas estão sendo construídas.
Enquanto isso, os dados do grupo de corretores de imóveis mostram que a parcela de vendas em dinheiro foi a maior em quase oito anos em março, um sinal de que a oferta está sendo absorvida por investidores institucionais ou compradores de segunda residência.
Mike Wang, 33 anos, trabalha em um fabricante de vitaminas e aluga um apartamento em Los Angeles. Ele foi promovido várias vezes e agora ganha 50% a mais do que ganhava há três anos. "Mesmo ganhando mais dinheiro do que eu poderia esperar quando tinha 20 e poucos anos, os preços dos imóveis ultrapassaram em muito esse valor - e quando penso nisso, fico pensando: "Puxa vida, isso é loucura."
Portanto, Wang diz que não vê outra opção a não ser esperar, na esperança de que os preços desacelerem como previsto e que ele possa recuperar o suficiente para comprar uma casa em alguns anos.
Com tantas pessoas de sua idade querendo comprar casas e tão poucas casas sendo construídas, ele não está convencido de que isso acontecerá dessa forma.
"Como já fui surpreendido no passado, não me surpreenderia se as coisas fossem diferentes de todas as previsões dos analistas", disse Wang.