Cuál es el impacto de la guerra comercial en el negocio del Real Estate

Las inversiones inmobiliarias aparecen como una protección ante la incertidumbre global generada por la disputa comercial entre Estados Unidos y China

Apartir de las medidas tomadas por Donald Trump en los últimos días, el mundo parece haber ingresado en una etapa de convulsión global, con medidas que se alteran, inversores que analizan el panorama, y buscan resguardarse de los impactos que las decisiones de los lideres globales generan.

En ese contexto, aparecen voces que aseguran que el Real Estate podría ser uno de los sectores de resguardo ante la incertidumbre global, teniendo en cuenta que la guerra comercial principalmente entre Estados Unidos y China parece tomar una dimensión de inesperadas consecuencias. Más que nada si se tiene en cuenta que el presidente del país del norte acaba de postergar la puesta en marcha de los aranceles al resto del mundo por 90 días, con un efecto rebote de los mercados que comienzan a recuperar las caídas anteriores.

En este sentido, Maximiliano Donzelli, Manager de Estrategias de Inversión en IOL, asegura que el "gran rebote" evidenciado en Wall Street después de que Trump redujera los aranceles recíprocos al 10% para casi todos los países, excluyendo a China, "va a permitir negociaciones de acuerdos país por país, aliviando así los temores sobre una inminente guerra comercial global".

En las últimas horas, el Dow Jones sube un 7,4%, mientras que el índice S&P 500 subió un 8,6% y el NASDAQ Composite ganó un 10,9%., mientras que, entre los CEDEARs que mejor performance ofrecen se ven subas importantes en Tesla $TSLA, que se dispara un 18%, Nvidia $NVDA un %15, $META un 12% y $AMD +20%.

Riesgo latente

Para el empresario local, "la alta volatilidad en los mercados puede generar incertidumbre en las inversiones, al menos de corto plazo, aunque en la Argentina las acciones también operan con fuertes alzas, con índices de hasta un 12%".

A partir de dicho escenario, entiende que la incertidumbre persistirá en el corto plazo y que, a medida que los inversores evalúan revisiones a la baja en las proyecciones de crecimiento económico y ganancias corporativas en Estados Unidos, el riesgo de una guerra comercial escalonada se mantendrá.

"Esto sugiere que los activos de renta variable estadounidense podrían atravesar una fase extendida de inestabilidad, a pesar de la decisión de Trump de posponer los aranceles", advierte el experto. Por eso, recomienda estrategias que busquen gestionar la volatilidad y diversificar los portafolios con distintas clases de activos y geografías, a la vez que sobrepondera activos de renta fija de calidad.

En el mismo sentido, Marcos Victorica, economista y CEO de Bas Storage, analiza la reciente implementación de aranceles desarrollada por Trump y asegura que representa uno de los tópicos más relevantes en la agenda económica a nivel global. Como otros expertos y analistas, coincide en que se comienza a estructurar un nuevo escenario comercial y financiero, que impactará de distintas maneras en todo el mundo.

"En medio del tumulto, los mercados reaccionaron rápidamente y de forma volátil, teniendo en cuenta que, desde Wall Street hasta el sudeste asiático hubo bonos y acciones que registraron caídas de distinta magnitud", aporta Victorica.

Medida conocida

En este contexto, los especialistas del ámbito bursátil hablan de "temor" e "incertidumbre", y sostienen que los inversores podrían comenzar a replantear sus estrategias. Sin embargo, Victorica recuerda que no se trata de una novedad, ni configura un contexto inédito y hace mención lo que ya hizo Trump durante su primer mandato, cuando también ejecutó una estrategia comercial orientada al aumento de aranceles con el objetivo de generar un blindaje sobre la economía interna estadounidense.

En aquel entonces, varios países, siendo China el más afectado, se vieron atravesados por el aumento de tarifas en productos tan variados como electrodomésticos, piezas automotrices y alimentos.

En el caso de la Argentina, en ese momento bajo la presidencia de Mauricio Macri, fue una de las pocas naciones que logró una exención arancelaria en la importación de acero y aluminio, dos de los bienes con mayor incremento tarifario.

Para el experto, dicho panorama y la posibilidad de que la FED siga bajando las tasas en los próximos meses, podría generar un impacto positivo en el consumo y ayudará a disipar algunos de los temores que provocan los aranceles. Es más, Bob Michele, director global de renta fija de JPMorgan Asset Management, sostuvo que podrían pasar del 4,5% actual a un 2,5%, aunque de todos modos el actual escenario de incertidumbre está planteado e invita a los inversores a calcular cuidadosamente sus movimientos.

Especialistas como Pablo Waldman, gerente de Productores Exclusivos en Balanz, recomiendan "no perder de vista el largo plazo en días de movimientos abruptos". En ese sentido, asegura que el real estate se posiciona como una alternativa deseable para aquellos que buscan realizar una operación segura y ajena al riesgo que presentan otros activos de presente inestable.

"Históricamente, ha demostrado ser un activo capaz de funcionar como cobertura con relación al mercado accionario, suavizando la performance de los portfolios, lo cual puede comprobarse al observar la baja correlación que tiene respecto al mercado", detalla Victorica.

A su vez, sostiene que, dentro del sector del real estate comercial, el self storage ha sido el segmento más estable del mercado desde 2018 y el que evidenció consistentemente una baja correlación respecto al mercado de acciones y ofrecer retornos mayores que los del segmento de renta fija.

Reactivación que ayuda

Dicho rubro, sostiene Victorica, posibilita inversiones de bajo riesgo, con la posibilidad de retirar rápidamente el dinero depositado ante cualquier eventualidad. Además, presenta una proyección de crecimiento del 2,37% anual de aquí a cuatro años, que puede incrementarse gracias a la reactivación económica en Estados Unidos y a los posibles aumentos en la inflación, derivados del proteccionismo comercial.

"Ambos escenarios pronostican un aumento en el valor de esto inmuebles", entiende el experto, para quien el self storage se posiciona como una oportunidad única para inversores latinoamericanos.

"Es por estos motivos que, a pesar del pánico generalizado que provocó Trump al patear el tablero, el reordenamiento de las piezas puede ser una enorme oportunidad para quienes logren comprender las dinámicas propias del contexto", se entusiasma. Victorica apunta especialmente a un sector puede verse particularmente beneficiado como el de los operadores latinos interesados en ingresar al mercado estadounidense de forma segura, rentable y con un alto grado de liquidez.

En el mismo sentido, un informe de Americas Capital señala que el desplome de acciones y bonos estaría llevando a inversores globales a aumentar su porcentaje en real estate.

"Las recientes medidas arancelarias de EE.UU. generaron una fuerte corrección en los mercados globales (acciones, bonos y criptomonedas), lo que llevó a los inversores a buscar alternativas más estables como el real estate", se detalla en el documento de la consultora orientada al negocio inmobiliario.

Esperar el momento adecuado

El documento, hace mención a la "resiliencia histórica" del real estate en contextos de crisis o en momentos de recesión como 2008 y 2020), cuando los activos inmobiliarios mostraron caídas mucho menores que el PBI, y han mantenido retornos atractivos y estables (según índices como NCREIF y NAREIT).

Además, señala que el atractivo del real estate como activo de mediano plazo lo marcan los proyectos que suelen durar entredos y cuatro años, y flujos de fondos más estables frente a tasas altas que permiten al sector consolidarse "como una opción sólida para atravesar ciclos de incertidumbre económica".

Del mismo modo, el paper de Americas Capital sostiene que, a pesar de las dificultades para levantar capital en 2024, los fondos han acumulado "dry powder" esperando el momento adecuado para entrar al mercado, lo que sugiere que podría iniciarse un nuevo ciclo inmobiliario impulsado por caída de vacancia y demanda sostenida.

A modo de análisis, el informe señala que las inversiones en real estate "podrían fortalecer su posición en las carteras de inversión frente a la volatilidad del mercado bursátil, ya que sus flujos de fondos y rentabilidades han sido adaptados a escenarios de tasas de interés más altas a la de años atrás y con proyectos con una duración de dos a cuatro años".

Al respecto, se analiza lo que sucedió en el 2024 con el valor de los alquileres residenciales en Estados Unidos, que creció un promedio de 6,8%, además de sostenerse que durante los últimos 40 años, los ciclos del mercado inmobiliario y económico han estado muy correlacionados.

Para Americas Capital, "en los últimos tres años, el final del ciclo inmobiliario no ha ido acompañado de una recesión económica, aunque también es cierto que los fondos han estado acumulando capital inmovilizado para inversión en 2023 y 2024 aguardando el mejor momento para salir a hacer adquisiciones en el mercado inmobiliario". Es más, dichos fondos de capital de riesgo cobraron impulso el año pasado, ya que las inversiones y las salidas comenzaron a revertir, al final del año, su tendencia descendente.

"Cuando el capital empiece a fluir de nuevo, los ganadores serán los fondos con una estrategia clara y diferenciada y un Track-record de rendimiento constante", sostiene el trabajo de Americas Capital, que también entiende que en Estados Unidos, "los activos multifamiliares continúan siendo uno de los principales segmentos de captación de capital y la rentabilidad de los inversores, seguido por los activos industriales que se han beneficiado fuertemente de la expansión del comercio electrónico en los últimos años".

Fuente: IProfesional