O que realmente traz as pessoas de volta ao escritório? O trajeto mais fácil.
Quando os corretores de escritórios falam sobre o "voo para a qualidade" - a tendência de novas torres de troféus se alugando enquanto as mais antigas definham - One Vanderbilt é o tipo de construção que eles significam. O edifício, inaugurado no outono de 2020, oferece um andar completo de comodidades luxuosas - incluindo chuveiros para viajantes a negócios que chegam diretamente do aeroporto, terraços amplos e um restaurante Daniel Boulud - é totalmente alugado e se apresenta como um "epítome do local de trabalho do século 21". Um Grand Central, a um minuto a pé na E. 42nd Street, é mais como o epítome do 20th. Uma torre neogótica concluída em 1930, tem detalhes em latão Deco, uma biblioteca de leis e uma estátua de bronze de Lincoln no saguão. Como muitos dos outros edifícios ao redor do Grand Central, era bom o suficiente em sua época, e não está em má forma agora - passou por uma reforma de US $ 85 milhões em 2008 - mas suas comodidades incluem um centro de conferências de aparência datada e café Blue Bottle. Parece o tipo de prédio de escritórios mais antigo de que Jeff Blau, o CEO da Related, estava falando quando recentemente disse aos proprietários de imóveis comerciais para vender ou, como ele disse, "pegue o que puder e corra". Mas o One Grand Central está indo muito bem - 98% alugado, de acordo com corretores.
Na verdade, a maioria dos edifícios de escritórios ao redor da Grand Central estão indo bem. Pelo menos, em comparação com o resto de Manhattan. ("Todo lugar tem muitas vagas agora", diz um corretor com um suspiro.) Desde o início de 2022, o Grand Central alugou o maior espaço - 225.000 pés quadrados por mês - de qualquer submercado em Manhattan, de acordo com a empresa imobiliária comercial CBRE. Edifícios "melhores" no nível de One Vanderbilt e 22 Vanderbilt têm taxas de disponibilidade de 11,7% no bairro - a escassez de torres de escritórios superlativas responde pela maior demanda - em comparação com a vacância geral de 18,6% na Grand Central e 19,7% em Manhattan. Mesmo os prédios mais antigos, chamados de commodities do bairro, que são a maioria, estão vendo uma demanda sólida. O Grand Central alugou mais espaço de commodities do que qualquer outro submercado em Nova York, quase 3 milhões de metros quadrados desde 2022.
Espaço de escritórios Grand Central da Serendipity. Foto: Serendipity Labs Grand Central
Outros centros de trânsito também estão indo comparativamente bem - corretores e proprietários mencionaram a Fulton Street no Financial District, a Union Square e alguns dos edifícios ao redor da Penn Station. Mas o Grand Central, que já foi o distrito de escritórios mais proeminente da cidade, tem muitas vantagens: uma abundância de espaço de escritório mais barato, dois trilhos de passageiros que alimentam diretamente nele (fundamental para funcionários e clientes que aproveitaram o trabalho remoto para se mudar da cidade) e um bairro agradável com uma rede de restaurantes e cafés há muito estabelecida, barbeiros, consertadores de sapatos e outros negócios. O Grand Central é tão naturalmente adequado à vida de escritório que a cidade o direcionou para o rezoneamento de Midtown East, que visava devolvê-lo à sua antiga glória de distrito de negócios, substituindo os edifícios mais antigos por novos arranha-céus corporativos elegantes.
Como muitos dos edifícios ao redor da Grand Central são mais antigos, os inquilinos de prestígio tendem a ir para a Park Avenue, onde estão os arranha-céus modernos com tetos altos, lobbies de mármore e janelas do chão ao teto. O Temasek, o Fundo Soberano de Cingapura, assinou recentemente um contrato de locação de um espaço maior no edifício Seagram, que está 95% alugado; A 280 Park Avenue, onde uma escultura gigante de Kaws no saguão recebe funcionários de empresas blue-chip, também está indo bem. Na Park Avenue, os inquilinos são preponderantemente empresas com "participações de capital" em seu nome. Mas muitas empresas não têm poder financeiro para alugar escritórios do calibre da Succession, e estão impulsionando o mercado para espaços menores, bem localizados e com bons preços, de acordo com Kirill Azovtsev, diretor executivo da Savills. Os edifícios antigos e datados ao redor da Grand Central, que são mais baratos (especialmente o espaço de sublocação, que tende a alugar por menos e é pré-construído), são ideais para eles. A partir deste inverno, o Grand Central também está, finalmente, conectado com a Long Island Railroad via East Side Access.
"Uma das perguntas que as empresas estão fazendo é: 'Como vou trazer meus funcionários de volta ao escritório?'", diz Mike Slattery, diretor de pesquisa triestadual da CBRE. "Parte disso é fornecer luz e ar, comodidades mais atraentes e uma localização muito boa. Por outro lado, se você não pode oferecer aos seus trabalhadores todos esses sinos e assobios, pelo menos você pode dar a eles um escritório perto do trânsito."
Paredes de escalada, academias de calibre equinócio e bares na cobertura são legais, mas o que os trabalhadores realmente querem, ao que parece, é um deslocamento mais fácil.
A maior parte dos novos arrendamentos não são grandes empresas que tentam desesperadamente fazer com que um retorno de cinco dias ao escritório aconteça e dispostas a jogar para baixo o espaço de escritório mais chique. "Negócios envolvendo grandes empresas de capital aberto pagando US$ 100 por metro quadrado são poucos", diz Louis Puopolo, corretor comercial da Douglas Elliman. A maioria das empresas com as quais ele trabalha são empresas menores que buscam coisas mais simples: luz, ar, localização, mais pelo seu dinheiro. "Eles estão procurando uma atualização. Um deslocamento melhor, um espaço mais agradável. Não é só o prédio; é o local", diz. Quando os inquilinos saem do trabalho, quantos deles realmente querem ficar em seus escritórios para uma aula de ioga ou bebidas no bar da cobertura?
O entusiasmo pelo divertido escritório dos mid-aughts já estava desaparecendo antes do COVID (graças ao colapso da WeWork, Me Too e ao crescente constrangimento social sobre todas aquelas mesas de pingue-pongue e cadeiras de pufe). Saindo de anos de trabalho remoto, muitas pessoas só querem chegar em casa, ou pelo menos para entretenimentos e companheiros de sua escolha, depois de um dia inteiro no escritório. "Às vezes me perguntam: 'Devo colocar um piso de lazer para conseguir inquilinos?'", diz Puopolo, que diz aos proprietários de prédios para não se incomodarem. "Quem quer ir a uma academia no prédio do escritório e malhar ao lado dos colegas? Isso não é Miami."
Mas um deslocamento mais fácil? Isso é universalmente atraente. Serendipity Labs, uma empresa de coworking e gerenciamento de escritórios privados, está abrindo agora 41.000 pés quadrados na 205 East 42nd Street. John Arenas, presidente e CEO da Serendipity, diz que há demanda suficiente para preencher outros 20.000 metros quadrados se eles tivessem. "Empresas de toda a cidade estão decidindo ter arranjos de trabalho que exigem menos espaço, mas estão mais próximos do trânsito", diz Arenas. Abrir espaço no Grand Central era um dos objetivos do Serendipity, mas era muito caro antes da pandemia.
Para as empresas mais jovens, os aluguéis comparativamente baixos em edifícios mais antigos ao redor da Grand Central tornaram viável alugar espaço de escritório, em alguns casos pela primeira vez. As sublocações oferecidas por empresas que querem sair de seus contratos oferecem opções ainda mais baratas e de curto prazo (o que, em um momento em que tantas empresas estão tentando descobrir suas necessidades de escritórios híbridos, é considerado favorável). A Five Iron Golf, uma empresa de seis anos que administra clubes de golfe indoor que combinam simuladores com restaurantes e bares, sublocou um escritório de 3.500 metros quadrados no One Grand Central no início deste ano, pagando US$ 32 por metro quadrado. (O inquilino anterior fugiu em março de 2020 e nunca mais voltou; A Five Iron tomou conta não só do seu espaço, mas também dos seus móveis e calendários ultrapassados.) Isso é cerca de metade do espaço no prédio que costuma ser alugado. Mesmo com a taxa regular, os aluguéis no Grand Central custam em média US$ 67 por metro quadrado, significativamente menos do que a média de US$ 83 por metro quadrado de Midtown, de acordo com a CBRE.
"Com os preços caindo, você pode justificar ter pessoas em apenas três dias por semana", diz Jared Solomon, cofundador e CEO da Five Iron. "Isso nos permitiu encontrar um bom equilíbrio entre preço, conveniência e capacidade de trabalhar em casa."
Antes de se mudar para o One Grand Central, o Five Iron tinha um espaço de coworking na Herald Square. Mas o aluguel era mais alto e os funcionários da empresa estavam espalhados por diferentes andares. O novo escritório não é glamouroso - os tetos são lowish e a vista é de outros edifícios - mas há alguma luz natural e está literalmente do outro lado da rua da Grand Central. "Nunca teríamos condições de comprar um espaço como esse antes", diz Nora Dunnan, cofundadora e CDO.
"Há muita desgraça e tristeza agora, e haverá alguma dor à medida que empresas maiores reduzirem o tamanho e vermos as consequências do trabalho em casa", diz Solomon. "Mas ainda há toneladas de empresas que adorariam alugar espaço em Nova York. Durante muito tempo, as únicas empresas que podiam pagar eram empresas de capital aberto e escritórios de advocacia."
A empresa também está construindo um Five Iron no terceiro andar do 101 Park, um prédio de escritórios mais novo ao virar da esquina, apostando que o local significará um fluxo constante de trabalhadores de escritório entrando para brincar e sair mesmo na era do trabalho híbrido. A multidão do almoço, pelo menos, augura bem: de acordo com Dunnan, a loja de tacos na esquina tinha uma fila ao redor do quarteirão em uma tarde de sexta-feira recente, nada menos.
Fonte: Curbed